[부동산과 세금] 상생임대주택②_주택임대사업자 거주주택 비과세특례와 콜라보
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비과세는 절세전략 중 가장 확실하고 좋은 방법이다. 거액의 세금을 한 푼도 안낼 수 있기 때문이다.
「1세대 1주택 비과세」 는 주택을 양도소득을 얻거나 투기할 목적이 아닌 "거주목적"으로 보유하다가 양도하는 경우 양도소득에 대해 소득세를 부과하지 않음으로써 국민의 주거 생활 안정과 주거 이전의 자유를 보장하는 제도이다. 반면 주택 전월세 시장의 안정을 도모할 목적으로 임대주택을 보유한 집주인에게 비과세 혜택을 주는 제도가 있다. 바로「 주택임대사업자 거주주택 비과세」와 「상생임대주택 비과세 」이다.
1주택 요건을 충족하기 어려운 다주택자가 선택할 수 있는 「 임대사업자 거주주택 비과세」제도와, 1주택은 맞지만 거주요건을 충족하기 어려운 경우 선택할 수 있는 「상생임대주택 비과세 」제도, 그리고 그 특급 활용법에 대해 알아보자.
1세대 1주택 비과세는 이제 온 국민이 다 알지만
양도소득세 비과세의 가장 기본은 1세대 1주택 비과세이다. 1세대가 국내에 1주택을 보유한 경우로 2년 이상 보유한 후 매각하면 1세대 1주택 비과세가 가능하다. 여기에 취득 당시 조정대상지역에 위치한 주택이라면 전체 보유기간 중 에서 반드시 2년 이상 거주를 해야한다.
※ 1세대 1주택 비과세 "거주요건"
- 2017. 08. 03. 이후 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득한 경우 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 한다.
- 예외 : 상생임대주택, 2019.12.16. 이전에 등록한 주택임대사업자, 무주택자가 조정대상지역으로 지정되기 전 매매계약체결 또는 계약금 지급시
- 주의 : 과거 조정대상지역에 위치한 주택을 취득하고 해당지역이 조정대상지역에서 해제되었더라도 2년 거주 요건은 사라지지 않는다.
다주택자지만 거주했다면 비과세!
「 임대사업자 거주주택 비과세 특례」는 비과세하려는 주택은 반드시 2년 이상 거주해야하고, 거주주택 외에는 모두 임대주택으로 등록해야한다. 간혹 '비조정대상지역이니 거주하지 않아도 괜찮다'라고 오해하는 경우가 있는데, 그렇지 않다. 제도의 취지가 주택임대사업자가 거주하고 있는 주택 외 나머지 주택은 모두 임대주택으로 등록하는 것을 유도하여 주택 전월세 시장을 안정화하기 위함이기 때문에 비과세하려는 주택은 반드시 2년 이상 거주해야한다.
또한 등록임대주택은 깐깐한 요건을 모두 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 지자체와 세무서 2곳 모두 등록해야하고, 임대개시 당시 기준시가가 6억원(수도권 밖은 3억 원) 이하여야 하며, 의무임대기간을 준수해야하고(등록시기마다 다소 상이함), 의무임대기간 내에는 5% 이내 임대료 증액을 철저하게 준수해야한다.
※ 의무임대기간 6년 이상인 단기임대주택 재도입
- 2025.06.04.부터 단기임대주택 신규등록 가능
- 등록요건 : 지방자치단체+세무서
- 증액제한 : 임대료(임대보증금) 증액율 5% 이내
- 임대기간 : 6년 이상
- 가액요건 : 수도권 4억원(비수도권 2억원) 이하(건설임대주택은 6억원 이하)
- 기타 : 면적요건 등
사소한 이유로 비과세를 놓친 사례가 많으니 주의가 필요하다. 지자체는 등록했는데 세무서 등록을 안 한 경우, 임대료를 몇 천 원 차이로 5%를 초과하여 증액한 경우, 임대개시 당시 기준시가가 가액요건을 이미 초과한 경우 등이다.
주택임대사업자 비과세 특례 유의사항 1. 비과세하고자 하는 주택에서 반드시 '2년 이상 거주' 2. 등록임대주택 요건 잘 준수할 것 - 임대주택으로 등록(2곳) : 구청+세무서 - 의무임대기간 준수 : 5년~10년(등록시기마다 상이) - 임대개시 당시 기준시가 4억 또는 6억 이하(수도권 밖 2억 또는 3억 이하) - 5% 이내 임대료 인상 등 3. 거주주택이 아닌 등록임대주택을 먼저 양도한 경우에는 과세 |
당초 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례는 평생 1회만 가능했지만, 세법개정으로 횟수 제한이 삭제되어 요건만 맞으면 계속해서 비과세 적용이 가능하다. 다만, 비과세 거주주택과 함께 보유하던 주택이 있다면 해당 주택에대해 거주주택 비과세를 적용 할 때에는 양도차익 전체 비과세가 아닌 일부에 대해서만 비과세를 받을 수 있다. 예를들어 주택임대사업자 거주주택 비과세를 연속적으로 받을 경우, 직전 거주주택을 매각하고 이후에 재차 거주주택 비과세를 적용받을 경우 직전 거주주택 이후 양도차익에 대해서만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 거주요건을 충족하지 못했다면 '상생임대주택'을 떠올리자 상생임대주택은 2년 거주한 것으로 의제하하므로, 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주요건을 충족하지 못했어도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 상생임대주택 적용 요건 1. 직전 임대차계약 1년 6개월 이상 임대 2. 상생임대차계약 2년 이상 임대 3. 상생임대차계약 임대료 증액 5% 이내 4. 상생임대차계약 계약체결 및 임대개시는 2026.12.31까지 5. 상생임대주택 비과세 특례 신청서 제출 '상생임대주택'과 '주택임대사업자 거주주택 비과세특례'의 콜라보! 세제혜택을 받을 수 있는 주택임대사업자의 요건을 갖추었더라도 거주하지 않은 주택을 양도한다면 거주주택 비과세를 적용받을 수 없다. 또한 상생임대주택은 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위해 2년 이상 거주요건을 면제해 주는 것이기때문에 마지막에 남은 주택 양도시 쓸 수 있는 비과세 카드이다. 하지만 '상생임대주택'과 '주택임대사업자 거주주택 비과세특례'를 결합한다면 거주주택이 아니어도, 마지막 남은 주택이 아니어도 양도소득세 비과세를 적용 받을 수 있다. 즉 다주택자가 상생임대주택을 양도할 경우 이외의 다른 주택들은 모두 요건을 충족한 등록임대주택이라면 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있다. 반대로 요건을 충족한 주택임대사업자가 거주요건을 충족하지 못한 주택을 양도하는 경우 '상생임대주택'과 결합해서 '주택임대사업자 거주주택 비과세'를 적용 받을 수도 있다. |
