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주택양도소득세 절세, 최후의 보루 "상생임대주택 비과세 특례"의 세제혜택과, 특례를 적용받기 위한 요건에 대해 알아보자.

상생임대주택 비과세 특례가 뭐지?

주택 양도소득세 비과세를 받기위해 필요한 2년 거주 요건을 면제해주고, 12억 원 초과 고가주택 양도시 2년 거주하지 않아도 최대 40%의 장기보유특별공제를 받을 수 있게 해주는 제도이다. 상생임대주택 특례 적용시기가 당초 2024.12.31.에서 2026.12.31로 연장되어 지금도 유효한 절세전략으로 활용할 수 있다. 특히 취득당시 조정대상지역에 소재한 주택인데 2년 이상 거주하지 못한 경우, 또는 비조정대상지역이더라도 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택에 해당한다면 이 제도를 활용해 절세효과를 톡톡히 볼 수 있다.

※ 1세대 1주택 비과세 판단시 2년 이상 거주요건 적용 여부

2017.08.02.이전 취득한 주택	2017.08.03. 이후 취득한 주택
	취득일 현재 비조정대상	취득일 현재 조정대상지역
거주요건 미적용	거주요건 미적용	거주요건 적용

상생임대주택 활용 사례

취득당시 조정대상지역에서 10억 원에 주택을 매입했고, 5년 간 임대를 주다가 20억 원에 양도했다고 가정해보자(양도당시 1세대 1주택에 해당한다고 가정).

 

상생임대주택에 해당하지 않는다면

취득당시 조정대상지역이므로 2년 이상 거주하지 않아 1세대1주택 비과세도 적용받지 못하고, 장기보유특별공제도 10%(=2%x5년)를 적용받아 양도소득세를 341,010,000원^​ 납부해야한다.

상생임대주택에 해당한다면

취득당시 조정대상지역이었지만 2년 이상 거주요건이 면제되므로 1세대 1주택 비과세를 적용받고, 양도가액 12억 초과분에 대해 장기보유특별공제도 20%(=4%x5년)가 적용되므로 양도소득세가 101,060,000원까지 낮아진다.

세부담차이가 약 2억 4천만 원에 달하는 절세 치트키이다.

내 주택이 상생임대주택 특례를 적용받으려면?

상생임대주택 특례를 적용받으려면 네 가지 요건을 충족해야 한다.

① 해당 주택을 취득한 후 '직전 임대차계약'을 체결해야하며 이는 최소 1년 6개월 이상이어야 한다.

따라서 취득당시 임차인을 끼고 매수하거나, 분양권이 신축 아파트로 준공되기 전에 맺은 임대차계약은 '직전 임대차계약'으로 인정되지 않는다.

② 상생임대차계약은 2년 이상 임대해야한다.

직전 임대차계약 이후에 상생임대차 계약을 체결하여 2년 이상 임대하여야 한다.

③ 상생임대차계약은 직전 임대차계약 대비 임대료 증액이 5%를 초과하지 않아야하며, 2026.12.31.까지 계약체결 및 임대개시를 해야한다.

따라서 2025년 상반기까지 직전 임대차계약을 최소 기간인 1년 6개월로 체결하고, 이후 26년 말까지 다시 2년 이상 상생임대차계약을 체결한 후 해당 상생임대차계약이 종결된 이후에 해당 주택을 매각하면 2년 거주 없이 1세대1주택 비과세가 가능하다.

④ 상생임대주택 비과세 특례 신청서를 제출해야한다.

상생임대주택은 별도의 계약서나 등록절차가 따로 있지는 않지만, 해당 주택 매각 후 양도소득세 신고기한인 2개월 이내에 아래의 특례적용신고서를 제출해야한다.