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부동산의 무상이전에 대한 대표적인 절세방법 중 하나인 "부담부증여", 최근 부동산을 가족에게 이전시키려는 분들로부터 "부담부증여" 관련한 문의가 부쩍 늘고 있는데요. 

그 중 많은 분들이 "채무도 같이 넘기니까 세금이 줄어드는 것 아닌가요?"라고 많이 물으십니다. "부담부증여" 는 한 건의 거래에 대해 "증여세 + 양도세 + 취득세"가 동시에 발생하므로 세금 구조는 훨씬 복잡하며 정교한 계산이 필요합니다.

부담부증여란?

 

부동산에 담보된 대출이나 보증금이 있을 때, 그 채무를 증여받는 사람인 수증자에게 넘기는 조건으로 증여하는 것을 ‘부담부증여’라고 합니다. 증여자가 수증자(받는 사람)에게 재산을 증여하면서, 해당 재산에 설정된 채무(예:담보대출 등)를 수증자가 함께 인수하는 거래를 의미하는 것이죠. 세법상 부담부증여는 채무 인수분은 유상양도로 보아 양도소득세가 과세되고, 채무를 제외한 순수 증여분은 증여세가 과세됩니다. 즉, 한 건의 거래에 대해 양도소득세와 증여세가 동시에 발생합니다.

양도소득세 과세

증여자가 부담부증여로 인해 수증자가 인수하는 채무액(예: 담보대출)은 유상양도에 해당하여, 해당 부분에 대해 양도소득세가 과세됩니다. 양도차익 계산 시 전체 취득가액 중 채무 인수액이 차지하는 비율만큼 안분하여 취득가액을 산정합니다.

증여세 과세

증여세는 증여재산가액(시가 또는 기준시가)에서 인수채무액을 차감한 순수 증여분에 대해 과세됩니다. 증여세율은 10%부터 최고 50%까지의 5단계 초과누진세율이 적용됩니다.

취득세 과세

부담부증여시 취득세는 채무부분은 유상 취득으로, 나머지 부분은 무상 취득으로 보고 세율을 각각 적용합니다. 여기서 증여를 원인으로 하는 무상 취득세율은 증여자를 기준으로, 그리고 매매를 원인으로 하는 유상 취득세율은 수증자를 기준으로 판단합니다. 수증자는 취득세를 납부해야 하며 증여가액에서 채무를 차감한 부분에 대해서는 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)을 적용하고, 채무부분에 대해서는 유상취득에 따른 취득세율(1~3%, 8%, 12%)을 각각 적용합니다.

신고납부기한

1) 양도소득세 : 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내

2) 증여세 : 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내

3) 취득세 : 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내*

*2024년부터 부담부증여에 따른 채무승계부분에 대하여 동일하게 신고기한을 3개월로 통일하였습니다.

언제 유리할까?

 

부담부증여를 하는 것이 유리한 경우는 어떤 때일까요? 양도소득세가 비과세 되어 없거나, 양도차익이 작아 양도소득세가 적게 나오는 경우에 가장 효과적입니다. 

간혹 부담부증여로 무조건 세금을 절세할 수 있다고 오해하시는 경우가 많은데요, 승계받은 보증금이나 담보대출금 만큼에 대해서는 증여세를 안 내도 되는 것은 맞지만, 

증여자가 해당 채무에 대하여 양도소득세를 부담하여야 한다는 사실을 놓치면 안되겠습니다. 반대로 양도소득세가 중과되는 다주택자거나, 양도차익이 커서 양도소득세 

부담이 큰 경우라면 부담부증여를 하면 증여자가 내야하는 양도소득세가 오히려 수증자의 증여세 감소분보다 클 수 있습니다. 증여는 그만큼 작게 해주면서 총 세금은 

더 많이 낸 셈이기 때문이지요. 따라서 부담부증여를 하기 전에는 반드시 세부담을 미리 계산해 본 후 실행에 옮기셔야 합니다.

​부담부증여로 인정되는 채무의 범위

증여세 과세가액에서 차감하는 채무액은 증여일 현재 증여자의 채무로서 ①증여재산에 담보된 채무, ②해당 재산에 대한 임대보증금을 말합니다. 따라서 증여자의 일반채무나 제3자 채무의 담보로 제공된 경우에는 부담부증여의 채무에 속하지 않습니다. 

유의사항

 

1) 채무 인수의 실질성 : 금융기관의 대출 약정서, 근저당권 설정 서류, 채무 인수 확인서 등 구체적인 서류가 있어야 과세당국이 유상거래로 인정합니다. 수증자가 실제로 채무를 상환해야 하며, 증여자가 대신 상환할 경우 추가 증여세 및 가산세 부과 위험이 있습니다.

2) 시가 적용 : 세법상 증여재산가액은 원칙적으로 시가로 평가하며, 시가 기준이 불분명할 경우 감정평가를 통해 객관적 기준을 제시해야 합니다.

3) 취득세 중과 : 조정대상지역 및 주택수에 따라 취득세가 최대 12%까지 중과될 수 있으므로 반드시 해당 지역 및 주택수 확인이 필요합니다.

4) 이월과세 등 특수 규정 : 증여 후 단기간 내 양도시 이월과세 규정으로 추가 과세될 수 있으니 거래 시점과 방식에 유의하여야 합니다.

사후관리

 

부담부증여로 수증자가 인수한 채무는 국세청 전산망(NTIS)에 입력되어 사후관리를 받습니다. 즉, 채무가 상환되었을 때 수증자가 상환한 것인지 소명자료를 요구받게 됩니다. 더불어 증여자가 대신 상환한 것은 아닌지, 증여일 이후에도 증여자가 계속하여 이자를 지급하여 부담부증여로 불인정될 소지는 없는지를 체크합니다. 따라서 부담부증여는 증여시에 증여세와 양도소득세를 납부했다고 종결되는 것이 아니며, 수증자가 채무 상환시에 본인의 자금으로 상환한 것임을 소명할 준비를 하여야 합니다.

이렇듯 증여자의 보유 주택 수나 1주택자 비과세 여부 등 전체적인 상황을 분석하여 일반 증여가 유리한 것인지, 부담부증여가 유리한 것인지 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 부담부증여의 경우 절차적인 복잡함도 수반되기 때문에 반드시 세무전문가의 도움을 통해 상황에 맞는 절세전략을 검토하고 실행하는 것이 중요하겠습니다.