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세법은 국민의 기본권인 주거권을 보호할 목적으로 상속인인 자녀가 피상속인과 장기간 함께 살면서 무주택자였거나 피상속인과 공동으로 1주택을 보유한 경우 상속세 부담을 경감하는 '동거주택 상속공제'제도를 두고 있다. 부모와 살던 주택을 상속받는 경우 최대 6억 원까지 추가 상속공제 혜택이 주어진다. 그러나 함께 살았다고 해서 누구나 공제받을 수 있는 것은 아니다. 동거주택 상속공제는 여러 조건을 충족시켜야 하는 만큼 세세하게 따져야 할게 많다. 상속공제 요건과 절세효과 및 절세전략에 대해 알아보자.

1. 동거주택 상속공제 요건

부모와 자녀가 상속개시일부터 소급해서 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거해야 한다. 여기서 동거기간을 산정할 때 상속인이 미성년자인 기간은 제외된다. 동거주택 상속공제는 부모를 부양하는 자녀에게 주어지는 혜택인 만큼 경제적 자립이 어려운 미성년자로서의 기간은 빠진다.

부모가 다주택자인 경우 동거주택 상속공제를 받을 수 없다. 상속일 이전 10년간 무주택이거나 1세대 1주택이어야 한다. 물론 일시적 2주택자에 대한 예외는 인정된다. 다른 주택을 취득한 날로부터 2년 내에 종전 주택을 팔았다면 1주택자로서 자녀와 동거 기간이 인정된다.

상속인인 자녀(또는 그 배우자)가 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 상속인이 상속받은 주택이어야 한다. 10년간 1세대 1주택 기준을 충족시켜야 하는 만큼 자녀도 원칙적으로 주택을 별도로 소유해서는 안된다. 다만, 부모와 합가하고 5년 이내에 기존 주택을 처분하면 해당 기간까지 동거 기간으로 인정받을 수 있다.

※ 일시적 2주택, 이농·귀농주택, 문화재주택, 상속인의 혼인으로 인한 혼인합가주택, 동거봉양을 위한 합가주택, 피상속인의 혼인으로 인한 합가주택, 공동상속주택(소수지분자)의 경우에 해당하여 1세대가 2주택을 소유한 경우에도 동거주택 상속공제가 가능함

동거주택상속공제 체크리스트

□ 만 19세 이후에 부모와 10년 이상 거주했는지

□ 해당 기간 주민등록상 주소가 부모와 일치하는지

□ 해당 기간 무주택 또는 1주택자 였는지

□ 상속개시일 현재 상속인이 무주택인지

□ 부모가 일시적 2주택자였던 경우, 2년 이내 종전주택을 처분 했는지

□ 부모와 함께 살기 전 주택을 소유했다면, 합가 후 5년 내에 처분 했는지

2. 동거주택 상속공제 절세 효과

부모의 사망으로 자녀가 주택가격 11억 원의 주택을 상속받은 경우(다른 별도의 재산은 없다고 가정), 일반 상속은 상속세가 약 114백만원이 발생하고 동거주택상속공제를 적용받는 경우 상속세가 발생하지 않는다. 자녀가 부모 재산을 상속받을 경우 5억 원의 인적공제가 적용되는 점을 감안하면 상속공제폭인 최대 11억 원까지 늘어나는 것이다. 

3. 상속세 절세전략

부친의 사망으로 인하여 아파트 1채를 상속받는 경우로서 상속인은 모친·본인·동생이다. 모친은 부친과 상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 계속하여 동거하여 왔으며 본인도 미성년자인 기간을 제외하고도 부친과 10년 이상 계속 동거하고 있다. 동생은 상속개시일 현재 혼인으로 분가하여 거주하고 있다. 부모님은 상속개시일 현재 1세대 1주택자이다.

이 경우 해당 주택을 모친이 단독으로 상속 받는다면 동거주택 상속공제를 적용 할 수 없다. 협의분할을 통해 위 주택의 모든 지분을 본인 명의로 상속등기 하게 되면 전체 주택의 가액(담보된 피상속인 채무의 가액을 차감)을 100%(한도 6억 원)를 상속세 과세가액에서 공제받을 수 있으므로 상속세를 절세할 수 있다.