[부동산과 세금] 10.15 주택시장 안정화 대책 세금이슈
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지난 10월 15일 정부의 세번째 부동산 정책 「주택시장 안정화 대책」이 발표되었다. 규제지역(투기과열지고, 조정대상지역) 및 토지거래허가구역을 서울 전역 및 경기 12개 지역으로 확대 지정하고, 수도권·규제지역 내 15억원 초과 주택담보대출 한도를 기존 6억 원에서 4억원(또는 2억원)으로 더 낮추는 내용을 골자로 하고 있다. 조정대상지역 확대는 부동산 세금에도 큰 영향을 미친다.
1. 서울 전역 및 경기 12개 지역, 다시 조정대상지역으로 지정!
2025년 10월 16일부터 조정대상지역이 확대되었다. 종전에는 강남3구와 용산구만 조정대상지역으로 지정되어있었지만, 현재는 서울 전역과 경기 과천, 광명, 성남(분당구, 수정구, 중원구), 수원(영통구, 장안구, 팔달구), 안양(동안구), 용인(수지구), 의왕, 하남 등 12개 지역으로 확대되었다. 이번에는 조정대상지역과 투기과열지구를 동일하게 지정하였다. 조정대상지역 지정은 세금이슈가 발생하고, 투기과열지구 지정은 대출이나 실거주 의무에 영향을 미친다.
2. 다주택자 취득세 중과, 조정대상지역이면 더 무겁게 중과!
다만, 조정대상지역 지정 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 예외적으로 비조정대상지역일 때 주택을 취득한 것으로 보아 취득세 중과규정을 적용한다.
법인은 주택수와 상관없이 취득세율 12% 적용
6월 1일(과세기준일) 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 종합 부동산세 계산구조상 개인별 주택공시가격 합산금액이 9억원(1세대 1주택은 12억원)까지는 종합부동산세가 부과되지 않는다. 또한 과세표준 12억원(주택공시가격 기준 29억원, 시세 기준 약 40억원) 이하는 주택수와 상관없이 중과되지 않는다.
따라서 현행 종부세법상 조정대상지역 여부와 상관없이 2주택까지는 종부세가 중과되지 않고, 3주택 중 과세표준 12억 원 초과분 부터 종부세가 중과되므로 . 조정대상지역인지 여부는 종부세에 아무런 영향을 미치지 않는다.
1세대 1주택 양도세 비과세 요건 · 거주자인 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 · 보유기간이 2년 이상일 것 · 양도 당시 주택이 고가주택(실지거래가액 12억원 초과)에 해당하지 않을 것 · 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것 |
조정대상지역에서 거주요건을 피하는 방법1.
상생임대주택을 떠올리자!
※ 상생임대주택 비과세 특례 요건은 이전 글 참조
https://taxrome.kr/bbs/board.php?bo_table=rome_tax_skills&wr_id=89
5. 다주택자 양도소득세 중과!
2주택 이상의 다주택자가 조정대상지역에 소재한 주택을 양도하면 양도소득세가 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 적용되지 않는다.
- 2주택 : 기본세율 + 20%
- 3주택이상 : 기본세율 + 30%
다주택자 중과를 피하는 방법
조정대상지역으로 지정되기 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 전액 수령한 상태에서 조정대상지역 지정 후 잔금을 수령했다면 다주택자 양도세 중과규정이 적용되지 않는다.
한시적 중과 유예
2026. 5. 9.까지 다주택자 양도세 중과규정 적용이 유예된다. 따라서 유예기간 내에 다주택자가 조정대상지역에 소재한 주택을 양도하더라도 양도세가 중과되지 않는다.
6. 부동산 세제개편은 이제 시작
이번 주택시장 안정화 대책에는 부동산 세제개편은 포함되어있지 않다. 다만, '부동산 세제 합리화'방안을 마련하겠다고 발표하였으니, 세제 "합리화"의 수준이 어느 정도로 언제 개편될 지 관심을 모으고 있다.
