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부동산규제가 강화되면서 "똘똘한 한 채" 쏠림 현상은 조정대상지역에서 더욱 두드러지게 나타나고있다. 조정대상지역에서 취득한 주택을 거주하지 않고도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 획기적인 절세방법인 '상생임대주택 특례'에 대한 관심이 더욱 높아지는 이유다. 상생임대차계약 체결 기간이 종전 2024.12.31에서 2026.12.31.까지 연장되었으니 아직 기회는 남아있는 셈이다. 혜택이 큰 만큼 작은 실수로 큰 타격을 입을 수 있다. 상생임대주택과 관련한 예규와 실수사례를 바탕으로 구성한 "10문 10답"을 통해 확실하고 안전한 절세전략을 수립해보자.

※ 상생임대주택 비과세 특례 요건은 이전 글 참조

https://taxrome.kr/bbs/board.php?bo_table=rome_tax_skills&wr_id=89

Q1. 주택 취득 전에 체결한 임대차계약은 '직전 임대차계약'으로 인정받을 수 없다?

A1. 주택 매매계약 체결 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 '직전 임대차계약'에 해당하지 않는다. 아파트를 분양받아 임차인으로부터 받은 보증금으로 분양받은 아파트의 잔금을 지급하는 경우(갭투자) 해당 사례가 많으니 주의가 필요하다.

Q2. 임대차 계약기간 중 혼인한 경우로서 배우자에게 지분 일부를 증여하고 부부 공동으로 새로운 임대차계약을 체결한 경우 특례 적용 가능한지?

A2. 국내에 1주택을 소유한 거주자가 '직전 임대차계약'을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 혼인한 경우로서 배우자에게 1주택의 지분을 증여한 이후 임대기간 요건(1년 6개월 이상)을 충족하고, 부부공동으로 새로운 임대차계약을 체결하여 상생임대주택 특례 요건을 모두 충족하는 경우 비과세 특례 적용이 가능하다.

Q3. 재개발 등으로 중도에 멸실되어 상생임대기간 2년을 충족하지 못한 경우 특례 적용 가능한지?

A3. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 주택을 취득한 후 '직전 임대차계약' 및 '상생임대차계약'을 체결한 경우로서, 해당 주택이 재건축사업으로 멸실되어 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 없다.

Q4. 상생임대차계약 체결 후 임차인의 사정으로 조기 퇴거하여 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우 특례 적용 가능한지?

A4. 임대기간 중 임차인의 중도 퇴거로 새로운 임대차계약을 체결한 경우 종전 임대기간과 새롭게 체결한 임대차계약의 임대기간을 통산할 수 있다. 다만, 상생임대차계약(또는 직전 임대차계약)을 체결하고 임차인이 중도 퇴거한 경우 직전 임차인과 새로운 임차인의 임대기간을 통산하여 2년 이상(직전 임대차계약은 1년 6개월) 임대한 경우 특례적용이 가능하며, 퇴거 후 체결한 임대차계약의 임대료가 퇴거 전에 체결한 임대차계약의 임대료보다 높으면 안된다.

Q5. 기존 2년의 임대차계약을 1년 6개월로 변경한 경우 '직전임대차계약'으로 인정되는지?

A5. 주택 취득 후 체결한 임대기간이 "2년"인 직전 임대차계약을 1년 6개월로 단축하는 것으로 계약 변경 후 동일 임차인과 다시 2년의 임대차 기간으로 임대차계약을 새로 체결하는 경우, 각각의 계약을 '직전임대차계약'과 '상생임대차계약'으로 보아 상생임대주택 특례를 적용할 수 있다.

Q6. 상생임대차계약 체결 후 임대기간이 2년이 되기 전에 임차인의 임차권을 계약에 의해 보장하면서 양도한 경우, 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상인 것으로 보아 상생임대주택 특례를 적용할 수 있는지?

A6. 상생임대차계약에 따른 임대기간 요건 2년을 충족하기 전에 양도하는 경우에는 양도 이후 임차인의 임차권 보장여부와 무관하게 상생임대주택 특례를 적용하지 않는다.

Q7. 직전 임대차계약시 비거주자, 상생임대차계약시 거주자인 경우 특례 적용 여부?

A7. 직전 임대차계약을 비거주자 신분으로 체결했다면, 이후 거주자가 되어도 특례를 적용받을 수 없다.

Q8. '직전 임대차계약'과 '상생임대차계약' 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나?

A8. 가능하다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속하여 유지될 필요는 없다.

Q9. 임대차계약기간 중 월세에서 전세로 전환하는 경우 상생임대주택 특례 적용 가능한지?

A9. 직전임대차계약 기간(월세, 2년) 만료 후 동일 임차인과 2년의 갱신계약(월세)을 체결하고 갱신계약 중 임차인의 요청으로 월세에서 전세로 전환하는 경우로서 전환된 임대보증금이 전환 전 임대료에 대한 '민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항'에서 정하는 기준에 따라 '환산한 임대보증금' 대비 동일하거나 낮은 경우(5% 이하 증액 요건 충족시), 해당 갱신계약을 상생임대차계약으로 보아 특례를 적용할 수 있다.



※ 환산보증금 계산

환산보증금 계산시 적용이율은 '월차임전환산정률+한국은행기준금리(임대료 계약시 한국은행 고시금리)'이고, 이 전환율은 시기에 따라 변화되므로 렌트홈에서 '임대차계약서 신고이력확인서'를 징구하여 임대료 증액 제한 5% 요건을 검토해야한다.



Q10. 별도세대로부터 상속받은 주택의 기존 임대차계약이 직전 임대차계약에 해당하는지?

A10. 상속개시 전 피상속인이 체결한 임대차계약은 직전 임대차계약에 해당하지 않는다.